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Risiken bei Mietverträgen mit Sozialhilfeempfängern

von Rechtsanwalt Thomas Strobl

Vor kurzem wandte sich ein Vermieter mit folgendem Problem an mich: Er hatte einer Familie aus Bosnien, die als Kriegsflüchtlinge Asyl in Deutschland begehrten, nach Rücksprache mit dem zustän- digen Landratsamt eine vollständig renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt. Das Landratsamt hatte vor dem Abschluß des Mietvertrages bestätigt, die Miete zu zahlen, solange die Familie bedürftig ist. Etwa zweieinhalb Jahre wohnte die Familie in der Wohnung. Dann wurde der Asylantrag abgelehnt und die Familie ohne Benachrichtigung des Vermieters kurzfristig ausgeflogen. Die folgende Besichtigung der Wohnung ergab nun, daß diese nicht nur abgewohnt und daher wieder vollständig renovierungsbe- dürftig war, sondern auch von den Bewohnern mutwillig beschädigt worden war. Das Landratsamt wies sämtliche Ansprüche zurück, weder die Schäden noch die notwendigen Schönheitsreparaturen wurden bezahlt. Der gesamte Aufwand ging zu Lasten des Vermieters, der den Fall aber nicht weiter verfolgte.

Es ist bekannt, daß manche Wohnungseigentümer gerne an Sozialhilfeempfänger vermieten. Das Landratsamt bzw. die Stadt wird als stets zahlungskräftiger Schuldner angesehen, zumal oft verspro- chen wird, für die Mietzinszahlungen aufzukommen, diese sogar direkt an den Vermieter zu zahlen, und die Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Im folgenden wird dargestellt, welchen Wert derartige Zusagen haben und welche Besonderheiten des Verwaltungsrechts zu beachten sind.

1. Voraussetzung ist stets die Bedürftigkeit des Mieters
Leistungen des Sozialhilfeträgers erfordern immer die Bedürftigkeit des Mieters sowie die Zuständig- keit des Sozialhilfeträgers (BVerwG, Urteil vom 19.05.1994, Az: 5 C 33/91). Dieser Vorbehalt gilt selbst bei ausdrücklichen Miet- und Kostenübernahmeerklärungen des Sozialhilfeträgers ohne eine dahingehende Einschränkung. Der Sozialhilfeträger wird daher seine Leistungen sofort einstellen, wenn der Hilfeempfänger seinen Bedarf wieder selbst decken kann, oder wenn er den örtlichen Zuständig- keitsbereich des Sozialhilfeträgers verläßt. Nach § 97 Absatz 1 Satz 1 BSHG ist der tatsächliche Aufenthalt des Hilfesuchenden maßgebend, also die rein körperliche Anwesenheit des Hilfesuchenden im Bereich eines Sozialhilfeträgers. Mit dem Verlassen des Zuständigkeitsbereichs endet daher auch die Leistungsgewährung an den Mieter. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Sozialhilfeträger am Umzug “aktiv mitgewirkt” hat. Eine etwa abgegebene Mietgarantieerklärung hilft dem Vermieter dann nicht weiter, da die Voraussetzungen für die Leistungsgewährung durch den Wegzug entfallen. Verhält sich der Mieter dabei etwa vertragswidrig, indem er ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auszieht, so gehen die dadurch entstehenden Mietausfälle zu Lasten des Vermieters. Denn in diesem Fall handelt es sich nicht um Bedarf, der auf eine ordnungsgemäße Wohnnutzung zurückgeht, sondern eben um eine Vertragsverletzung, für die die Sozialhilfe nicht einspringt.

2. Aufwendungen für Schönheitsreparaturen deckt die Sozialhilfe grundsätzlich ab.
Zum notwendigen Lebensunterhalt im Sinne des § 12 Absatz 1 BSHG gehören auch die Unterkunfts- kosten, die nicht nur den Mietzins, sondern auch Aufwendungen für Schönheitsreparaturen umfassen, zu denen der Mieter mietvertraglich verpflichtet ist. Auch eine Auszugsrenovierung gehört zum  Unter- kunftsbedarf, wenn eine wirksame vertragliche Verpflichtung vorliegt und der Auszug sozialhilferechtlich gerechtfertigt ist, etwa weil die Behörde den Auszug im Hinblick auf unangemessen hohe Unterkunfts- kosten verlangt (BVerwG, Urteil vom 30.04.1992, Az: 5 C 26/88). Diese Unterscheidung begründet das Bundesverwaltungsgericht damit, daß bei der  turnusgemäßen Renovierung der Renovierung Bedarf mit der Zeit des Bewohnens ständig anwächst und als zu deckender Bedarf erst im Zeitpunkt der turnus- gemäßen Renovierung eintritt; dagegen ist die Auszugsrenovierung ein Bedarf, der nur wegen des Aus- zugs entsteht.

Probleme ergeben sich aus folgendem: Zum einen kann wiederum bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen die Sozialhilfebedürftigkeit des Mieters wegfallen, so daß das Sozialamt nicht mehr leisten muß. Zum anderen muß der Hilfeempfänger bei der Antragstellung Besonderheiten be- achten, insbesondere darf er nicht vor der Entscheidung die Arbeiten durchführen lassen. Denn dies führt zum Verlust des Anspruchs. Dies hat seinen Grund darin, daß im Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag auf die gegenwärtige Sach- und Rechtslage abzustellen ist und in dieser kein Reno- vierungsbedarf mehr besteht, weil schon ausgeführt. Etwas anderes gilt nur bei Bedarfsdeckung nach Einlegung eines Rechtsbehelfs gegen eine ablehnende Behördenentscheidung oder im Eilfall. Letzterer liegt aber nur vor, wenn ein Abwarten bis zur Entscheidung des Sozialhilfeträgers nicht möglich ist. Grundsätzlich ist die Leistung so rechtzeitig zu beantragen, daß der Sozialhilfeträger rechtzeitig ent- scheiden kann. Deshalb sind dem Vermieter insbesondere dann die Hände gebunden, wenn der Mieter auf eine gesetzte Nachfrist untätig bleibt und auch beim Sozialhilfeträger keinen Antrag auf Kosten- übernahme stellt. Hierzu hat das Bundesverwaltungsgericht bereits entschieden, daß der Mieter die Leistungen selbst beantragen muß. Der Vermieter kann den entsprechenden Antrag nicht stellen (BVerwG, Urteil vom 18.12.1975, Az: 5 C 79/74). Läßt der Vermieter also nach Ablauf der Nachfrist die Arbeiten selbst ausführen, so verliert gleichzeitig der Mieter den Anspruch auf Kostenübernahme.

3. Beschädigungen der Mietsache sind niemals sozialhilferechtlicher Bedarf.
Keinesfalls vom angemessenen Unterkunftsbedarf umfaßt sind Kosten für über Schönheitsreparaturen hinausgehende Reparaturen, insbesondere solche, die dadurch entstehen, daß der Mieter die Miet- sache beschädigt. Soweit sich ein Hilfeempfänger durch vertragswidriges Verhalten dem Vermieter gegenüber ersatzpflichtig macht, liegt die Durchsetzbarkeit von Ersatzansprüchen im Risikobereich des Vermieters. Derartige Schulden sind kein sozialhilferechtlicher Bedarf (BVerwG, Beschluß vom 30.06.1996, Az: 5 B 24/96). Hier besteht nur die Möglichkeit, dem Sozialhilfeträger die Zusicherung für die Übernahme der Endrenovierung abzuverlangen, und zwar ausdrücklich unabhängig von der Sozial- hilfebedürftigkeit sowie unter Einbeziehung der von sozialhilfebedürftigten Mieter verursachten Schäden an der Mietsache. Allerdings muß hier der Sozialhilfeträger seinen Rechtsbindungswillen eindeutig zum Ausdruck bringen, daß er nicht nur die gesetzlichen Leistungen im Rahmen der Sozialhilfe erbrin- gen, sondern für die Ansprüche des Vermieters insgesamt einstehen will.

4. Das wirksamste Sicherungsmittel ist die Kaution.
Im Ergebnis ist also festzuhalten, daß alle Leistungen des Sozialhilfeträgers unter dem Vorbehalt der Sozialhilfebedürftigkeit des Mieters stehen. Dies gilt gleichfalls für behördliche Miet- und Kostenüber- nahmeerklärungen. Die Behörde verbürgt mit einer solchen Erklärung nur den sozialhilferechtlich anzu- erkennenden Umfang.

Dies läßt sich nur dadurch umgehen, daß man den Sozialhilfeträger zum Verlassen der öffentlich- rechtlichen Handlungsebene zwingt. Dies kann dann der Fall sein, wenn die Erklärung selbst eine privatrechtliche Einordnung (beispielsweise durch Nennung einer zivilrechtlichen Vertrags- oder Anspruchsnorm) vornimmt oder wenn der Sozialhilfeträger eine Wohnung selbst anmietet und dem Hilfesuchenden überläßt, also bereits privatrechtliche Bindungen gegenüber dem Vermieter einge- gangen ist. Weiterhin kann sich der Vermieter schützen, indem er die Möglichkeit der Kaution voll- ständig ausschöpft. Nach § 550b Absatz 1 Satz 1 BGB darf die Kaution das Dreifache der monat- lichen Nettomiete nicht übersteigen. Hier kann ohne weiteres der Höchstbetrag vereinbart werden, da die Mietkaution unter § 12 BSHG fällt, also im Rahmen der Hilfe zum Lebensunterhalt vom Sozialhilfe- träger übernommen wird. Schließlich kann man noch daran denken, von einer Umwälzung der Schön- heitsreparaturen auf den Mieter gänzlich abzusehen und statt dessen die Kosten bei der Kalkulation des Mietzinses zu berücksichtigen. Diese vertragliche Konstellation entspricht ja der gesetzlichen Regelung der §§ 536, 548 BGB. Sie ermöglicht gleichzeitig, die Beträge laufend vom Sozialhilfeträger zu vereinnahmen, so daß man der Gefahr entgeht, daß bei einer späteren Endrenovierung - aus wel- chen Gründen auch immer - die Bedürftigkeit des Mieters fehlt. Die Rückgabe der Wohnung erschöpft sich dann in deren Überlassung in dem Zustand, in dem sich die Wohnung bei Beendigung des Miet- verhältnisses befindet, wobei Beschädigungen ggf. dennoch zu ersetzen sind. Diese können aber durch die Kaution gesichert werden, da der Sozialhilfeträger insoweit keine Einschränkungen machen kann.

veröffentlicht in: Fränkischer Hausbesitzer, Heft 2/1999, S. 25-26
                 und: Hausbesitzerzeitung für Franken und die Oberpfalz, Heft 10/1999, S. 12-13