In der Regel werden die Umlegungsmaßstäbe im Mietvertrag
nicht vereinbart. Theoretisch ist dies zwar möglich, ist in den meisten gängigen Mietverträgen jedoch nicht vorgesehen. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, besteht ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters. Nach
§ 315 BGB hat der Vermieter dabei nach billigem Ermessen vorzugehen. Das Bestim- mungsrecht wird dann regelmäßig im Rahmen der ersten Nebenkostenabrechnung des Miet- verhältnisses ausgeübt.Den einmal bestimmten
Umlegungsmaßstab kann der Vermieter nicht beliebig ändern. Er ist daran gebunden, wenn er sich nicht ein Änderungsrecht im Vertrag vorbehalten hat. Das Ge- setz sieht ein Änderungsrecht nur in § 4 V MHG vor, und auch
nur für Wasser, Abwasser und Müll, wenn der Vermieter zu einer verbrauchsbezogenen Abrechnung übergehen will.
Gängige Umlegungsmaßstäbe sind die Wohnfläche, die Personenzahl, die Wohneinheiten, der tatsächliche
Verbrauch und bei Eigentumswohnungen die Miteigentumsanteile des Vermieters an der Wohnanlage.
Die Wohnfläche ist der wohl am häufigsten verwendete Umlegungsmaßstab. Dieser hat den Vorteil der Dauerhaftigkeit und
Klarheit, da die Flächen in der Regel unverändert bleiben. Auch entspricht dieser Maßstab den Anforderungen an die Ausübung des billigen Ermessens, da größere Wohnungen in der Regel auch teurer sind. Dieser Maßstab
bietet sich für nicht ver- brauchsbezogene Kosten, wie Grundsteuer, Versicherungen, Gartenpflege oder Hauswart, an. Bei diesem Umlegungsmaßstab werden Kosten im Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt (Gesamtkosten x
Wohnfläche : Gesamtwohnfläche).
Auch die Personenzahl ist ein häufig verwendeter Umlegungsmaßstab. Er führt zu einem er- heblichen Verwaltungsaufwand, da jeder Ein- und Auszug das Verhältnis der Kostentragung
verändert. Andererseits wird eine größere Einzelfallgerechtigkeit erzielt, was sich insbesondere dann zeigt, wenn eine große Wohnung von wenigen Personen bewohnt wird. Gerade bei ver- brauchsbezogenen Kosten, wie
Wasser, Abwasser und Müll, führt dies zu gerechteren Ergeb- nissen. Zu beachten ist aber auch, daß der Vermieter die einzelnen Personenzahlen beweisen muß, wenn sie der Mieter bestreitet.
Denkbar ist auch eine
Umlegung der Kosten pro Wohneinheit. Dies ist aber nur möglich, wenn die Kosten selbst bereits pro Wohneinheit anfallen (z. B. Kabelgebühren) oder die Wohnungen annähernd gleich groß sind.
Der gerechteste Maßstab ist
natürlich der tatsächliche Verbrauch. Denn dieser belastet jeden Mieter nur insoweit mit Kosten, als er sie auch verursacht hat. Da bei einer Verbrauchserfas- sung regelmäßig auch Festkosten anfallen (z. B. Zählermiete,
Ablesekosten), empfiehlt sich -wie nach der Heizkostenverordnung- eine Kombination zwischen verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Verteilung. Aus Vereinfachungsgründen kann man die Fixkosten aber auch mit dem
verbrauchten Einheiten umlegen.
Häufig anzutreffen sind gerade bei Eigentumswohnanlagen die Umlegung nach Miteigentums- anteilen. Dies beruht darauf, daß die Kosten und Lasten bei Eigentumswohnanlagen aufgrund der
Teilungserklärung regelmäßig so verteilt werden. Der Vermieter kann dann seine Nebenko- stenabrechnung auf der Grundlage der Verwalterabrechnung erstellen. Dagegen ist auch nichts einzuwenden. Die Grenzen der Billigkeit
können aber dann überschritten sein, wenn die einzel- nen Miteigentumsanteile der verschiedenen Wohnungen unvertretbar von den tatsächlichen Ver- hältnissen abweichen. Denn die Miteigentumsanteile können dem
Sondereigentum frei zugeord- net werden. Geschieht dies, kann sich der Mieter gegen die Nebenkostenabrechnung wehren, wenn dies zu einer unangemessenen Kostenverteilung führt.
