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1. Erst schriftlicher Mietvertrag, dann Schlüsselübergabe.Der
Mietvertrag sollte auf jeden Fall schriftlich abgeschlossen werden. Dies ist zwar nicht unbedingt von Gesetzes wegen erforderlich, da nach dem BGB die meisten Verträge auch mündlich abgeschlossen werden können.
Allerdings wird sich ein mündlicher Mietvertrag meist nach dem Leitbild des BGB richten, das sich noch an den Vorstellungen des Gesetz- gebers von 1900 orientiert. Das bedeutet u. a., das Mietverhältnis läuft auf
unbestimmte Zeit (nach § 566 BGB bedarf eine Befristung von mehr als einem Jahr der Schriftform), Schön- heitsreparaturen trägt der Vermieter, mit der vereinbarten Miete ist alles abgedeckt, d. h. auch sämtliche
Nebenkosten trägt der Vermieter. Für jede vom Vermieter behauptete Ab- weichung vom gesetzlichen Leitbild ist der Vermieter auch beweispflichtig, d. h. eine ent- sprechende anderslautende mündliche Vereinbarung muß
durch Zeugen bewiesen werden. Die meisten Haus- und Grundbesitzervereine bieten daher vorformulierte schriftliche Miet- verträge an, die der Vermieter dann nur noch gewissenhaft ausfüllen muß. Die Vertragsur- kunde
beinhaltet die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich, d. h., daß der- jenige, der eine abweichende Vereinbarung behauptet, diese auch beweisen muß. Dabei muß sich der Vermieter aber bewußt sein, daß
zum einen der Ersteller des Formu- larmietvertrags nicht davor geschützt ist, daß nicht später einzelne Klauseln durch ein Gericht für unwirksam erklärt werden, weil sie dem Mieter unangemessen benachteiligen. Zum
anderen gilt für einen solchen Formularmietvertrag das Gesetz über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach jede Unklarheit zu Lasten des Verwenders geht, der in der Regel der Vermieter ist. Wegen dieser
Unklarheitenregel ist es besonders wichtig, daß der Formularmietvertrag sorgfältig ausgefüllt wird. Denn bereits einzelne nicht angekreuzte oder nicht ausgefüllte Abschnitte können dazu führen, daß es für diesen Bereich
an einer ver- traglichen Vereinbarung fehlt, was für den Vermieter in der Regel nachteilig ist. Der Vermieter sollte deshalb immer auf einer schriftlichen Fixierung des Mietvertrags beste- hen. Dies kann er allerdings
nur, solange er den Mieter noch nicht in seine Wohnung gelas- sen hat. Sobald dem Mieter die Schlüssel übergeben worden sind, ist dieser Besitzer der Wohnung und kann vom Vermieter nicht mehr ohne weiteres aus der
Wohnung gewiesen werden, schon gar nicht mit der Begründung, daß kein (schriftlicher) Mietvertrag abge- schlossen worden ist. Der Mieter kann dann die Unterschrift unter den Mietvertrag verwei- gern oder behaupten,
dieses oder jenes wäre anders ausgemacht gewesen. Der Vermieter hat dagegen keine Handhabe. Regelmäßig gilt dann ein mündlicher Mietvertrag zu den ge- setzlichen Konditionen. Der Vermieter darf daher unter gar keinen
Umständen die Schlüs- sel zu seiner Wohnung an den Mieter herausgeben, bevor nicht der Formularmietvertrag von beiden Seiten unterzeichnet worden ist.
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