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2. Betriebskosten sind keine 2. Miete!Häufiger Streitpunkt
zwischen Vermieter und Mieter sind auch die sog. Betriebskosten. Auch hier muß der Vermieter sehr vorsichtig sein, wie er seinen Mietvertrag ausfüllt. Un- klarheiten gegen zu seinen Lasten. Insoweit existiert ein
wichtiger Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts, der auch für alle Gerichte bindend ist. Darin sind zwei zentrale Grundentscheidungen getroffen worden: Erstens muß der Mieter nur die Betriebskosten tragen, die er laut Mietvertrag übernommen hat.
Zweitens
genügt für das Überwälzen sämtlicher Betriebskosten auf den Mieter, soweit gesetzlich zulässig, eine ausdrückliche, auch formularvertragliche Bezugnahme auf die “Anlage 3 zu § 27 I der Zwei- ten Berechnungsverordnung”, ohne daß diese Anlage in Kopie dem Mietvertrag beigefügt oder der Betriebskostenkatalog im einzelnen wiederholt werden muß.
Ein Formularmietvertrag, der diese beiden Punkte beherzigt, bedarf keiner weiteren Ergän- zung. Denn damit sind alle Betriebskosten im gesetzlich zulässigen, größtmöglichen Um- fang auf den Mieter umgelegt. Jede
weitere Ergänzung führt daher u. U. zu einer Unklarheit und damit zu Nachteilen für den Vermieter. Werden also irgendwelche Ergänzungen vorge- nommen, z. B. in der Weise, daß der Vermieter mitteilt, welche Nebenkosten
er umlegen will, oder eine beispielhafte Aufzählung gibt, führt dies dazu, daß der Mieter nur die aus- drücklich genannten Nebenkosten zu tragen hat. Daran ändert auch der Zusatz “u. s. w.” oder “u. a.” nicht. Dann
liegen nämlich Unklarheiten vor, die zu Lasten des Vermieters gehen. Man sollte insoweit also darauf achten, daß man einen Formularmietvertrag verwendet, der den o. g. Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten
Landesgerichts umsetzt. Eigene Einfügungen sind, wie eben dargestellt, immer gefährlich, insbesondere wenn später neue Betriebskosten entstehen, die zwar von der Berechnungsverordnung erfaßt würden, aber in der eigenen
Aufzählung eben nicht vorhanden sind. Die Betriebskosten werden von den Mietern häufig als Ansatzpunkt gewählt, um Kosten zu sparen. Hierbei werden sie von ihren Interessenvereinigungen, den Mietervereinen unter-
stützt, zumal es sich um ein Feld handelt, das für den Vermieter besonders schwierig und fehlerträchtig ist. In diesem Zusammenhang werden von den Mietervereinen die Betriebsko- sten als sog. “2. Miete” hingestellt. Das
ist jedoch nicht richtig, da die Betriebskosten für den Vermieter nur Durchlaufposten sind. Sie werden ihm von dritter Seite in Rechnung ge- stellt. Der Vermieter will seine Aufwendungen nur erstattet erhalten.
Vermögensmehrungen entstehen auf Vermieterseite nicht. Dennoch darf nicht übersehen werden, daß gerade die Betriebskosten, man denke nur an die Müllgebühren und die Energiekosten (Ökosteuer), in den letzten Jahren stark
angestiegen sind. Diese Preissteigerungen werden dem Vermieter angelastet, obwohl dieser dafür gar nicht verantwortlich ist. Die Mietervereine versuchen deshalb häufig den Anstieg zu dämpfen, indem die Abrechnungen bis
in kleinste Detail kontrolliert werden, was freilich das gute Recht eines jeden Mieters ist. Belege werden verlangt und angezweifelt. Für den Vermieter beginnt ein “Spießrutenlauf”, da er sowohl für den tatsächlichen
Anfall als auch für die Erforderlichkeit der Kosten beweispflichtig ist. Da- bei vergessen die Mieter gerne, daß es sich nur um Kosten handelt, die durch den bestim- mungsgemäßen Gebrauch der Wohnung eben durch den
Mieter fortlaufend entstehen. Al- lerdings lohnt sich der Aufwand für den Mieter nur selten. Denn in vielen Fällen übersteigt das Honorar für den Anwalt oder die Interessenvereinigung den erzielten Erfolg.
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