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3. Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.Bei den
Schönheitsreparaturen geht es um die Beseitigung der Veränderungen und Ver- schlechterungen der Wohnung, die auf dem bestimmungsmäßigen Gebrauch der Wohnung beruhen. Soll der Mieter für diese Kosten aufkommen, muß dies
im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden. Auch dies hat seinen Grund in den veralteten Vorstellungen des Geset- zes. Nach § 548 BGB hat nämlich der Vermieter die Folgen des “normalen Verschleißes” der Wohnung zu
tragen. Um dem zu entgehen, muß deshalb etwas anderes besonders vereinbart werden. Heutzutage ist die Überbürdung der Kosten des gewöhnlichen Wohnverschleißes (Schön- heitsreparaturen) auf den Mieter in
Formularverträgen üblich. Die meisten Vordrucke sehen dahingehende Formulierungen vor, die die zu diesem Thema bisher ergangene Rechtspre- chung berücksichtigen. Es ist daher für den Vermieter außerordentlich
gefährlich, im Hin- blick auf Schönheitsreparaturen weitere Vereinbarungen, etwa unter dem Punkt “Sonstige Vereinbarungen”, in den vorformulierten Vertrag aufzunehmen. Auch hier wirkt sich wieder das Gesetz über die
Allgemeinen Geschäftsbedingungen aus. Danach darf der Mieter nicht unangemessen benachteiligt werden. Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt jedoch nach der Rechtsprechung vor, wenn dem Mieter
Schönheitsreparaturen auferlegt werden, die außerhalb seiner Mietzeit verursacht worden sind. Jeder Vermieter sollte sich daher davor hüten, in seinen Mietvertrag weitere Vereinbarungen des Inhalts aufzunehmen, daß die
Wohnung nach Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben ist. Dadurch blei- ben nämlich sowohl die Mietdauer als auch etwaige kurz vorher ausgeführte Schönheits- reparaturen unberücksichtigt, was den Mieter
unangemessen benachteiligt. Rechtsfolge ist dann aber nicht etwa, daß nur der Zusatz unwirksam ist. Vielmehr ist die gesamte Verein- barung zum Komplex “Schönheitsreparaturen” unwirksam. Der Mieter kann also ausziehen,
ohne auch nur einen Teil der Schönheitsreparaturen ausführen zu müssen. Regelmäßig werden in den Mietverträgen bestimmte Renovierungsfristen festgelegt. Diese belaufen sich gewöhnlich für Küchen, Bäder und Duschen
auf 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten auf 5 Jahre und für andere Nebenräume auf 7 Jahre. Der Fristenplan ist allerdings in der Regel nur eine bloße Richtlinie für einen voraus- sichtlichen
Renovierungsbedarf. Deshalb bleibt eine Verkürzung oder Verlängerung der Fristen je nach dem Zustand der Mieträume möglich. Fehlt es an einem Fristenplan, sind Schönheitsreparaturen fällig, wenn die Dekoration
verbraucht bzw. abgewohnt ist und des- halb ein Renovierungsbedarf besteht. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vertragsgemäß durchgeführt, kann er die Wohnung in dem Zustand zurückge- ben, in
dem sie sich bei Beendigung des Mietverhältnisses befindet. Es kommt dann nicht darauf an, wie lange die letzte Renovierung zurückliegt. Um dies zu vermeiden, ist in vielen Mietverträgen auch noch vereinbart, daß bei
teilweise abgelaufenen Fristen die Renovie- rungskosten anteilig vom Mieter zu tragen sind, dieser seine Zahlungspflicht durch Ausfüh- rung der Schönheitsreparaturen aber abwenden kann. Die o. g. Rechtsprechung
bedeutet aber nicht, daß dem Mieter auf jeden Fall eine renovier- te Wohnung zu übergeben ist. Vielmehr bleibt die Klausel zur Überwälzung turnusgemäßer Schönheitsreparaturen auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei
Mietbeginn nicht reno- viert war und der Vermieter zur Renovierung auch nicht verpflichtet war. Es bleibt dann beim vereinbarten Fristenplan, der mit Überlassung der Wohnung zu laufen beginnt. Dies gilt aber dann nicht,
wenn in dem Mietvertrag auch noch eine Renovierung “bei Bedarf” vorgese- hen ist, da der Mieter dann bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung auch eine Anfangs- renovierung schuldet. Die wäre wiederum eine
unangemessene Benachteiligung des Mie- ters, die zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel führt.
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