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Kündigung nach § 564 b II Nr. 3 BGB wegen
Umbauarbeiten

von Rechtsanwalt Thomas Strobl

Gemäß §§ 564 b I, II Nr. 3 Satz 1, III BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Im folgenden wird dargestellt, wann Modernisierungs- maßnahmen, Umbauten bzw. Sanierungen diese Voraussetzungen erfüllen.

1. Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
Diese Voraussetzung ist seit dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 17.11.1983 jedenfalls dann zu bejahen, wenn der Vermieter das Mietobjekt derart sanieren oder mo- dernisieren will, daß die Mietwohnung hiervon in ihrem Bestand betroffen wird, sei es, daß sie in klei- nere Wohnungen aufgeteilt, sei es, daß sie mit anderen Wohnungen zu einer größeren Wohnung zu- sammengefaßt wird. Außerhalb dieses Bereichs sind Vorhersagen über den Prozeßausgang schwer zu treffen. Rechtsentscheide existieren nicht, so daß bindende obergerichtliche Entscheidungen nicht vorliegen und es auf die ziemlich zersplitterte Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte ankommt.

Das Landgericht Berlin hat im Jahre 1985 entschieden, daß Modernisierungsarbeiten im Rahmen von geplanten Umbaumaßnahmen, Schaffung einer Reihe von mehrzimmerigen Wohnungen mit höherem Ausstattungsstandard, für sich gesehen ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Insoweit handelt es sich um eine wirtschaftliche Verwertung, da das vermietete Objekt durch die Hinzunahme weiterer Räumlichkeiten auf dieser Etage und eine andere Benutzungsart bisheriger Räume eine derartige Veränderung erfährt, daß es sich nicht mehr um das ursprünglich vermietete Objekt handelt, auch wenn keine Räumlichkeiten entfallen. Auch das Land- gericht Hamburg hat in seinem Urteil vom 30.06.1989 bestätigt, daß es sich bei einem Umbau einer 6-Zimmer-Wohnung in drei abgeschlossene Wohnungen mit jeweils Küche und Bad um eine Form der wirtschaftlichen Verwertung handelt.

Bereits 1978 hat das Landgericht Freiburg sehr weitgehend entschieden, daß ein Kündigungsrecht besteht, wenn die für die wünschenswerte Erhaltung eines heruntergekommenen Altbaus erforderliche Sanierung Investitionen in einer Höhe erfordert, deren Umlegung im Rahmen der bestehenden Mietver- hältnisse dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, gleichgültig ob die Sanierung mit weitergehen- den Eingriffen in die bauliche Substanz verbunden ist oder nicht. Bei dieser Entscheidung handelt es sich jedoch, soweit ersichtlich, um eine Einzelfallentscheidung, die nicht verallgemeinerungsfähig ist. Sie wurde von keinem der später ergangenen Urteile aufgegriffen und in irgendeiner Hinsicht konkreti- siert. Man wird daher mit diesem Urteil allenfalls in extremen Ausnahmefällen weiterkommen können, zumal der konkrete Sachverhalt, der dieser Entscheidung zugrunde lag, auch nicht bekannt ist.

Hinzukommen muß die “Angemessenheit” der Maßnahme. Dadurch sollen solche Maßnahmen ver- hindert werden, die mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Widerspruch stehen, also neben rechts- oder sittenwidrigen Maßnahmen auch willkürliche oder spekulative. In diesem Bereich spielt vor allem die sog. Zweckentfremdungsgenehmigung eine Rolle, die bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen muß. Einer solchen Genehmigung bedarf es, wenn Wohnraum künftig nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden soll, nicht aber, wenn zwei selbständige Wohnung zu- sammengelegt werden sollen, da sich dann die Nutzung als Wohnraum nicht ändert. Dieses Anknüp- fen an die Angemessenheit der Maßnahme findet seine Rechtfertigung in der sogenannten Sozial- pflichtigkeit des Eigentums.

Schließlich muß die Fortsetzung des Mietverhältnisses ein Hindernis für die angemessene wirtschaft- liche Verwertung des Grundstücks darstellen. Das bedeutet, daß das zu kündigende Mietverhältnis der geplanten wirtschaftlichen Verwertung entgegensteht, wenn also die Sanierung oder Modernisie- rung bei fortbestehendem Mietverhältnis unmöglich wäre.

2. Erleiden eines erheblichen Nachteils
Der Vermieter erleidet einen erheblichen Nachteil, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses an der geplanten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. Dabei ist auf die Rendite des vermieteten Objekts zu stellen. Die Nachteile sind aufgrund eines Vergleichs der realen Vermögenslage bei fortbestehendem Mietverhältnis und der fiktiven Vermögenslage bei Durchführung der geplanten Verwertungsmaßnahme zu ermitteln. Dabei genügt allerdings der bloße Wunsch, für die Zukunft eine bessere und lukrativere Vermietbarkeit gewährleisten, nicht. Dies ist nach dem Willen des Gesetzgebers unbeachtlich. Deshalb kann eine Verwertungskündigung in dem hier behandelten Sinn keinen Erfolg haben, wenn die Vermietung einen, wenn auch stark reduzierten Gewinn abwirft. Selbst geringe Nachteile hat der Vermieter noch hinzunehmen, denn das Gesetz erlaubt eine Kündigung ja nur bei erheblichen Nachteilen.

Die dem Vermieter drohenden Nachteile können sich aus zwei Bereichen ergeben: Zum einen kann der Nachteil darauf beruhen, daß das Grundstück nicht nutzungsfähig ist oder daß die objektive Nut- zungsmöglichkeit wegen des eingesetzten Kapitals zu geringe Einnahmen oder zu hohe Aufwendun- gen mit sich bringt. Dies gilt erst recht, wenn die Aufwendungen höher sind als die Einnahmen. Dabei spielt es aber keine Rolle, ob der Vermieter wegen anderer Einkünfte nicht auf einen höheren Mietzins angewiesen ist. In diesem Fall kommt es nur auf die Rendite des vermieteten Objekts an. Der Vermie- ter muß aber ggf. vor einer Kündigung versuchen, die Rendite durch andere geeignete Maßnahmen zu verbessern. Auf die Verwertung anderer Vermögensobjekte darf der Vermieter nicht verwiesen werden.

Zum anderen sind wirtschaftliche Einbussen zu berücksichtigen, die nicht das Grundstück, sondern andere Tätigkeitsbereiche des Vermieters betreffen. So kann es nachteilig sein, wenn durch das be- stehen des Mietverhältnisses eine räumliche Ausweitung des in demselben Haus betriebenen Unter- nehmens des Vermieters verhindert wird. Das gleiche gilt, wenn ohne die angestrebte Maßnahme Investitionen im Unternehmen oder andere gewinnbringende Geschäfte unterbleiben müssen oder nur durch teuere Kredite finanziert werden können.

Die Berufung des Vermieters auf einen Nachteil kann allerdings rechtsmißbräuchlich sein, wenn ihm der Nachteil bereits bei Abschluß des Mietvertrags bekannt war.

Die Nachteile müssen von einem solchen Gewicht sein, daß die mit dem Bestandsschutz verbundene Einschränkung der Eigentümerbefugnis auch im Hinblick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums als unerträglich erscheint. Ob der Nachteil erheblich ist, entscheidet das Gericht nach seinen eigenen Wertmaßstäben. Fest steht nur, daß der Anwendungsbereich der Kündigungsvorschrift nicht auf die Fälle ansonsten drohenden Existenzverlustes beschränkt werden darf. Vielmehr hat das Bundesver- fassungsgericht bereits entschieden, daß auch Vermögenseinbußen zu beachten sind, die die wirt- schaftliche Existenz des Vermieter noch nicht ernsthaft in Frage stellen. Es hat jedoch davon abge- sehen, die Grenze für die Erträglichkeit der Vermögenseinbuße abstrakt zu bestimmen.

Bei der Beurteilung dieser Frage muß auf den Einzelfall abgestellt werden, wobei die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters zu berücksichtigen sind. Hierbei kann die Offenbarungs- pflichtigkeit unter Umständen soweit gehen, daß der Vermieter verpflichtet ist, seine gesamten Ein- kommens- und Vermögensverhältnisse nachvollziehbar zu offenbaren, ohne sich dabei auf Gründe des Datenschutzes berufen zu können. Dieser schwerwiegende Eingriff die Privatsphäre des Vermieters wird mit den schützenswerten Interessen des Mieters an der Beibehaltung seiner Wohnung gerecht- fertigt. Denn auch die Pflicht des Mieters zum Wohnungswechsel und damit zur Veränderung des Mit- telpunkts seines persönlichen Lebenskreises stellt eine beachtlichen Eingriff in die Persönlichkeits- sphäre dar.

3. Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben
Selbst wenn die unter den Ziffern 1 und 2 dargestellten Voraussetzungen für eine Kündigung vorliegen, steht dem Mieter die schwierigste Aufgabe noch bevor. Er muß nämlich seine Umbauabsicht im Kün- digungsschreiben nachvollziehbar und überzeugend begründen. Zweck des Begründungszwanges in § 564 b III BGB ist es, dem Mieter zum frühest möglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, damit er in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Außerdem soll die Norm den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten des von ihm beabsichtigten Schrittes klar zu werden. Es ist eine zwangsläufige Folge, daß die Berufung auf Vorschriften, die komplexe Wertungen voraussetzen, aus- führliche Darlegungen erfordert.

Den Vermieter trifft daher eine Offenlegungsverpflichtung seiner wirtschaftlichen Kalkulation, und zwar bereits im Kündigungsschreiben. Die Rentabilität der Maßnahme zur Feststellung ihrer Angemessen- heit und eine vergleichende Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Feststellung des Nachteils sind darzu- legen. Im Extremfall kann dies sogar soweit gehen, daß der Vermieter seine gesamten Einkommens- und Vermögensverhältnisse offenzulegen und ggf. durch Vorlage der entsprechenden Bescheide unter Beweis zu stellen hat.

In jedem Fall muß der Vermieter im Kündigungsschreiben Art und Umfang der beabsichtigten Bauar- beiten angeben. Er hat zu begründen, warum die Sanierung des Hauses nur im geräumten Zustand möglich ist. Hierzu kann es erforderlich sein, eine vergleichende Berechnung der Sanierungskosten mit und ohne Räumung des Hauses aufzustellen. Dabei darf sich der Vermieter nicht nur auf pauschale Angaben beschränken.

Der Vermieter muß sich darüber im klaren sein, daß er für eine derartige Kündigung alle persönlichen Daten offenbaren muß, für die ein berechtigtes Informationsbedürfnis des Mieters besteht. Im Zweifel sollte er lieber mehr offenbaren, denn das Gesetz verbietet es, andere als die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe zu berücksichtigen. Sollte das Gericht später der Ansicht sein, irgendeine er- hebliche Tatsache sei nicht mitgeteilt worden, so führt dies zwingend zur Unwirksamkeit der Kündi- gung. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht nur für nachträglich entstandene Gründe. Das ist jedoch nur der Fall, wenn der Grund nachweislich erst nach Abgabe (Absendung) der Kündigungser- klärung entstanden ist.

4. Zusammenfassung
Im Ergebnis ist also festzuhalten, daß bei Umbau-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ab einem gewissen Umfang ein Kündigungsrecht des Vermieters besteht. Der Vermieter kann dann nicht mehr auf seinen Duldungsanspruch nach § 541 b BGB verwiesen werden. Die Anforderungen an eine solche Kündigung sind aber sowohl in tatsächlicher als auch in rechtlicher Hinsicht sehr hoch. Jeder Vermieter, der sich auf das Wagnis der hier dargestellten Verwertungskündigung einläßt, muß sich darüber im klaren sein, daß, von offensichtlichen Fällen abgesehen, er sich immer auf einen Prozeß mit vielen Unwägbarkeiten einläßt. Der Vermieter solle daher möglichst früh Rechtsrat einholen.

(Veröffentlichung in Vorbereitung)